Otrzymanie zaliczki na poczet sprzedaży środka trwałego

W 2018 r. przyjąłem zaliczkę na poczet ceny sprzedaży nieruchomości użytkowej stanowiącej środek trwały, którą wykorzystywałem w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Pozostałą kwotę otrzymałem w kwietniu 2019 r. Wówczas też własność tej nieruchomości przeniosłem na nabywcę. Czy należność za zbytą nieruchomość, w tym kwota zaliczki pobranej w roku ubiegłym, stanowi przychód 2019 r. i podlega wykazaniu w podatkowej księdze prowadzonej w tym roku?

Tak, stanowisko podatnika w kwestii ustalenia momentu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i jego ujęcia w podatkowej księdze jest prawidłowe.

W świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a updof, odpłatne zbycie nieruchomości użytkowych, będących środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 14 ust. 1c updof, za dzień powstania takiego przychodu uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Jednocześnie na mocy art. 14 ust. 3 pkt 1 updof, do przychodów z działalności gospodarczej, nie zalicza się m.in. wpłat pobranych na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Odnosząc te uregulowania do sytuacji opisanej w pytaniu, należy stwierdzić, że pobranie w 2018 r. zaliczki na poczet ceny sprzedaży środka trwałego nie skutkowało powstaniem przychodu z działalności gospodarczej u podatnika (zbywcy), skoro do uregulowania należności i przeniesienia własności tej nieruchomości doszło dopiero w kwietniu 2019 r. Tym samym podatnik powinien wykazać w podatkowej księdze przychodów i rozchodów całą należną z tego tytułu kwotę w kolumnie 8 "pozostałe przychody" w kwietniu 2019 r.

Przedstawione stanowisko w kwestii ustalenia momentu powstania przychodu ze sprzedaży środka trwałego potwierdzają wyjaśnienia organów podatkowych. Jako przykład można wskazać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 marca 2015 r., nr IPPB1/415-1393/14-4/ES, w której uznał, że przedpłata pobrana w momencie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, z której wynikało że sprzedaż zostanie sfinalizowana w roku następnym, nie stanowiła przychodu w momencie jej pobrania. W uzasadnieniu swojego stanowiska organ podatkowy wyjaśnił, że: "(...) na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawsze wcześniej otrzymana należność (przed ostatecznym wykonaniem usługi), jest należnością, która na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy (updof - przyp. red.), nie powoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

O kwalifikacji otrzymanej kwoty na poczet przyszłych okresów sprawozdawczych decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy kwoty niestanowiące na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy przychodu, nie mają takiego charakteru ze względu na możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet których zostały wpłacone - przy zachowaniu warunków właściwych dla danego rodzaju przedpłaty. Fakt, że dana wpłata stanowi zadatek, zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w przyszłości, musi zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji".