Rozliczenie zakupu nieruchomości przeznaczonej zarówno na potrzeby jednostki, jak i na cele inwestycyjne

Spółka z o.o. zamierza kupić nieruchomość o powierzchni 300 m², ale tylko 1/3 tej nieruchomości będzie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W jakiej wartości powinna wprowadzić do ewidencji taki środek trwały? Czy należy ją ująć w księgach i wycenić proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni?

Przez środki trwałe, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości, rozumie się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Nieruchomości zaliczone do środków trwałych przynoszą jednostce korzyści ekonomiczne w sposób pośredni, służąc potrzebom prowadzonej działalności produkcyjnej, usługowej, handlowej lub administracyjnej określonej w statucie lub umowie.

Z kolei przez inwestycje, stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 17 ww. ustawy, rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści. Celem posiadania nieruchomości inwestycyjnych jest czerpanie bezpośrednich korzyści z ich posiadania w postaci przyrostu ich wartości oraz przychodów z najmu, dzierżawy czy leasingu. Istotnym jest, że w skład nieruchomości inwestycyjnej zalicza się cały budynek (obiekt). Nie wyodrębnia się gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek, ani kotłowni, windy, czy instalacji niepodłączonych na trwałe do konstrukcji budynku.

Z treści pytania można wnioskować, iż w przeważającej części (2/3) nieruchomość służy celom inwestycyjnym, a pozostała część (1/3) działalności operacyjnej jednostki. Zatem wskazane jest dokonać podziału wartości obiektu między środki trwałe i inwestycje w proporcji do powierzchni użytkowej nieruchomości zajmowanej na oba cele. Wymaga to także odpowiedniego podziału gruntu, na którym obiekt jest posadowiony, wspólnych pomieszczeń itp. W literaturze przedmiotu nie zaleca się dzielić nieruchomości częściowo przeznaczonych na wynajem, a częściowo używanych w ramach własnej działalności operacyjnej, ale tylko w sytuacji gdy są to wartości nieistotne (por. "Zamknięcie roku 2022", Wydawnictwo Rachunkowość sp. z o.o., str. 168).