Nieruchomość gruntowa nabyta w drodze zasiedzenia

Postanowieniem sądu spółdzielnia budownictwa mieszkaniowego nabyła poprzez zasiedzenie własność nieruchomości gruntowej, na której znajduje się parking dla mieszkańców. Czy taką nieruchomość należy zaksięgować w korespondencji z kontem funduszu, czy jako pozostałe przychody operacyjne?

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438). W zakresie nieuregulowanym tą ustawą mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2021 r. poz. 648 ze zm.). W myśl ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej może być m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Może także prowadzić inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją powyższego celu.

Spółdzielnie mieszkaniowe, jako jednostki posiadające osobowość prawną, stosują przy prowadzeniu ksiąg rachunkowych oraz sporządzaniu sprawozdań finansowych przepisy ustawy o rachunkowości.

Zasiedzenie, o którym mowa w pytaniu, jest jedną z form nabycia własności nieruchomości. Pełni ono bardzo ważną funkcję w obrocie prawnym, bowiem wpływa na uzgodnienie stanu prawnego ze stanem faktycznym. Jest ono regulowane ustawą Kodeks cywilny, w dziale III. "Nabycie i utrata własności", w rozdziale II. "Zasiedzenie". W myśl tej ustawy, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Najważniejszym skutkiem zasiedzenia nieruchomości jest to, że dotychczasowy użytkownik staje się jej właścicielem. Generalnie potwierdza to sąd, a orzeczenie ma charakter deklaratoryjny.

Należy mieć na uwadze, że wartość nabytej w drodze zasiedzenia nieruchomości gruntowej, stanowi nieodpłatną korzyść (przysporzenie) majątkową.

Ustawa Prawo spółdzielcze określa zasadnicze fundusze spółdzielni, w tym także spółdzielni mieszkaniowych. Według aktualnie obowiązujących przepisów art. 78 § 1 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 26 września 1994 r.) zasadniczymi funduszami spółdzielni są:

1) fundusz udziałowy powstający z wpłat udziałów członkowskich, odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach;

2) fundusz zasobowy powstający z wpłat przez członków wpisowego, części nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.

Spółdzielnia może tworzyć także inne fundusze własne przewidziane w odrębnych przepisach oraz w jej statucie.

Natomiast z treści art. 78 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze w brzmieniu obowiązującym do 26 września 1994 r. wynikało, że fundusz zasobowy powstaje m.in. z wpłat przez członków wpisowego, z części nadwyżki bilansowej, wartości majątkowych otrzymanych nieodpłatnie.

Jak z powyższego wynika, ustawodawca wykreślił ze źródeł tworzenia funduszu zasobowego "wartości majątkowe otrzymane nieodpłatnie". Dlatego też - w naszej opinii - nabyta poprzez zasiedzenie własność nieruchomości gruntowej, o której mowa w pytaniu, powinna zostać uznana za przychód, a nie zwiększać funduszu spółdzielni. Ponieważ grunty co do zasady nie podlegają amortyzacji, księgowanie ich nieodpłatnego nabycia poprzez zasiedzenie - w świetle ustawy o rachunkowości - powinno nastąpić bezpośrednio na zwiększenie pozostałych przychodów operacyjnych.